Wynajem mieszkania niekiedy może okazać się przyczyną wielu niedogodności, w tym również kłopotów finansowych Oddanie lokalu w używanie innej osobie może przysporzyć Ci długów i wywołać niemały ból głowy, sprawdź w jaki sposób możesz się przed tym uchronić lub przynajmniej zminimalizować ryzyko nieprzyjemności z tym związanych. Pomoże Ci w tym umowa najmu okazjonalnego – zalecamy abyś przed wynajęciem mieszkania przynajmniej zastanowił się nad jej zawarciem, szczególnie wtedy, gdy rozważasz udostępnienie lokalu nieznajomym. Poniżej wskazujemy czym jest umowa najmu okazjonalnego, jakie ma zalety i dlaczego warto z niej korzystać.
Czym jest umowa najmu okazjalnego?
Umowa najmu okazjonalnego to odmiana umowy najmu, która nie jest uregulowana w kodeksie cywilnym (jak tradycyjna umowa najmu), a w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, dokładnie w rozdziale 2a. Możesz ją zawrzeć na okres do 10 lat, pod warunkiem, że nie prowadzisz działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Czym różni się taka umowa od tradycyjnej umowy najmu? W dużym uproszczeniu jej treścią – a konkretnie pewnymi dodatkowymi postanowieniami, których dołączenie do umowy wiąże się z koniecznością wizyty u notariusza. Niech Cię to jednak nie zniechęca – dzięki umowie najmu okazjonalnego możesz uniknąć długotrwałego postępowania eksmisyjnego w przypadku, gdy Twój lokator nie będzie chciał się wynieść z mieszkania, a jeśli dodatkowo jeszcze przy tym nie będzie Ci płacił – zaoszczędzisz sporo pieniędzy.
Adwokat w Rzeszowie - Kancelaria Prawna Rzeszów
Umowa najmu okazjonalnego znacznie przyspieszy po pierwsze eksmisję lokatora zajmującego lokal bezumownie, a po drugie także egzekwowanie od niego zaległych opłat. Co ważne, eksmisja na podstawie umowy najmu okazjonalnego jest możliwa także w trakcie tzw. „okresu ochronnego”, tj. okresu od 1 listopada do 31 marca, kiedy to w zwyczajnym trybie nie byłoby możliwe opróżnienie mieszkania z lokatora. Omawiana umowa umożliwia także eksmisję kobiet w ciąży i małoletnich, a także – co chyba najbardziej ułatwia postępowanie eksmisyjne – umożliwia eksmisję bez konieczności zapewnienia lokatorowi lokalu socjalnego!
Jeśli zdecydujesz się na zawarcie umowy najmu okazjonalnego - pamiętaj, że musisz to zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu Twoje miejsce zamieszkania (jeśli jesteś właścicielem mieszkania) w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Co powinna zawierać umowa najmu okazjalnego?
Oprócz „tradycyjnych” regulacji (takich jak w zwykłej umowie najmu), do umowy najmu okazjonalnego należy dołączyć oświadczenie najemcy, tj. lokatora, że poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania zajmowanego na podstawie umowy lokalu, w terminie który zostanie wskazany w wezwaniu wynajmującego do opuszczenia lokalu. Oświadczenie takie powinno mieć formę aktu notarialnego.
Oprócz tego, najemca powinien na piśmie wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku jego eksmisji, np. dom rodziców czy mieszkanie koleżanki. Trzecim i ostatnim koniecznym załącznikiem do umowy najmu okazjonalnego jest oświadczenie właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do takiego lokalu – tj. wskazanego przez najemcę jako lokal „awaryjny” - o wyrażeniu zgody na ewentualne zamieszkanie tego najemcy i osób z nim zamieszkujących w tym lokalu.
Być może zastanawiasz się co w sytuacji, gdy lokator utraci prawo do ewentualnego zamieszkania w lokalu „awaryjnym”, który pierwotnie jako taki wskaże? Wówczas w ciągu 21 dni powinien wskazać inne miejsce, w które mógłby się udać po eksmisji, wraz z oświadczeniem uprawnionego do tego miejsca, iż wyraża na to zgodę. Jeżeli lokator nie dopełni tego obowiązku, będzie można wypowiedzieć mu umowę – co najmniej z 7 dniowym okresem wypowiedzenia.
Wskazane wyżej dodatkowe elementy umowne umożliwiają szybszą i prostszą eksmisję lokatora, co stanowi tę wspomnianą już, zasadniczą zaletę umowy najmu okazjonalnego. Warto jednak nadmienić, iż dzięki tej umowie można również ułatwić windykację zaległych opłat, nieuiszczanych przez lokatora. Co zrobić, by było to możliwe? Do umowy najmu okazjonalnego należy dołączyć oświadczenie najemcy, iż poddaje się rygorowi egzekucji co do zapłaty czynszu i wszelkich innych opłat z tytułu najmu – dokładnie opisanych w umowie.
Powyższy element umowy najmu okazjonalnego nie jest obowiązkowym, ale warto żebyś o nim pamiętał! Taka deklaracja, również wymagająca formy aktu notarialnego, zazwyczaj idzie w parze ze wspomnianym już wyżej oświadczeniem o poddaniu się egzekucji opróżnienia lokalu (eksmisji).
Pozostała, tj. zasadnicza część umowy najmu okazjonalnego o „tradycyjnej” treści, również oczywiście powinna być spisana – nie musi być natomiast poświadczana przez notariusza.
Jak wygląda eksmisja lokatora na podstawie umowy najmu okazjonalnego?
Jeżeli znalazłeś się w tej trudnej sytuacji, kiedy lokator nie chce wynieść się z Twojego mieszkania, mimo że umowa najmu okazjonalnego już Was nie obowiązuje, na szczęście nie masz powodów do większych zmartwień. W celu zakończenia tej niewygodnej sytuacji, w pierwszej kolejności powinieneś doręczyć najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu, w którym wskażesz dane swoje i lokatora, umowę najmu okazjonalnego i przyczynę jej ustania, a także termin (nie krótszy niż 7 dni) w jakim mieszkanie ma zostać opróżnione. Takie wezwanie powinno być opatrzone Twoim, poświadczonym urzędowo, podpisem.
Jeżeli mimo upływu terminu wskazanego w żądaniu lokator nie opuści mieszkania, musisz wystąpić do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym lokator poddał się egzekucji z nieruchomości (patrz wyżej). Nie martw się, takie wnioski są rozpatrywane szybko. Musisz jednak wiedzieć, że powinieneś do niego dołączyć Twoje wcześniej wystosowane do lokatora żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą, dokument potwierdzający przysługujący Ci tytuł prawny do lokalu, a także potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do naczelnika urzędu skarbowego.
Po nadaniu przez sąd klauzuli wykonalności już możesz skierować sprawę do komornika w celu wyegzekwowania eksmisji.
