Wynajem mieszkania to często źródło stabilnego przychodu. Aby jednak móc ze spokojem czerpać zysk z wynajętego mieszkania warto zadbać o umowę, która w jak najlepszy sposób zabezpieczy właściciela mieszkania przed kłopotami z nieuczciwym najemcą.
Pamiętaj, że umowa najmu regulowana jest w Kodeksie cywilnym oraz w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r., o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Konstruując jej treść należy sięgnąć do tych przepisów.
Zadbaj o umowę!
Obowiązujące przepisy wprawdzie nie wymagają do zawarcia umowy najmu (innego niż najem okazjonalny - czytaj w kolejnym artykule!) formy pisemnej, co oznacza tyle że umowa najmu zawarta w formie ustnej jest ważna, a jej postanowienia są wiążące dla stron. Nie mniej jednak umowa zawarta na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W przeciwnym wypadku będzie poczytywana jako zawarta na czas nieoznaczony, co z kolei rodzi konsekwencje związane z możliwością jej wypowiedzenia. Niewątpliwie jednak korzystniejsze dla celów dowodowych - co oznacza że łatwiej jest udowodnić swoje racje przed sądem - jest zawarcie umowy najmu mieszkania na piśmie, pozwoli to uniknąć nieporozumień co do praw i obowiązków każdej ze stron. Niestety zdarzają się sytuacje, że pomiędzy wynajmującym a najemcą zawierana jest ustna umowa najmu co w późniejszym czasie zwykle powoduje liczne problemy. Aby temu zapobiec warto sporządzić odpowiednią umowę na piśmie a nawet skonsultować jej treść z prawnikiem zanim jeszcze powstanie spór z najemcą.
Podstawowymi elementami, które powinny znaleźć się w każdej umowie najmu są przede wszystkim:
dane wynajmującego i najemcy (pozwalające łatwo zidentyfikować osobę z którą zawieramy umowę). Chodzi o takie dane osobowe jak imię nazwisko, adres zameldowania, a nawet PESEL czy też nr dokumentu tożsamości. Jeżeli strona jest osobą prawną konieczne jest umieszczenie jej danych takich jak firma (czyli nazwa spółki), adres siedziby oraz dane rejestrowe (KRS, NIP, REGON);
opis przedmiotu umowy czyli oznaczenie rzeczy, która będzie oddana do używania - chodzi przede wszystkim o adres wynajmowanego mieszkania (miejscowość, ulica, numer lokalu), określenie powierzchni mieszkalnej (ilość pomieszczeń, metraż), wyposażenie mieszkania czy też dodatkowe instalacje znajdujące się w nim; Wynajmujący powinien nadto złożyć oświadczenie, iż jest właścicielem mieszkania lub podmiotem uprawnionym do dysponowania lokalem na innej podstawie;
oświadczenia stron - odpowiednio:
- wynajmującego zobowiązującego się do oddania najemcy rzeczy do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony, a ponadto do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z mediów i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu mieszkalnego.
- najemcy zobowiązującego się do zapłaty czynszu w zamian za korzystanie z lokalu, a ponadto do utrzymania lokalu we właściwym stanie technicznym i sanitarnym oraz przestrzegania porządku domowego.
Ponadto nic nie stoi na przeszkodzie aby umowa określała dodatkowe obowiązki wynajmującego i najemcy;
określenie czynszu i innych opłat niezależnych od wynajmującego, do których przeważnie zalicza się media (woda, energia, internet);
określenie sposobu i terminu zapłaty czynszu;
określenie czasu trwania umowy, która może być zawarta na czas nieokreślony bądź określony (w tym wypadku należy wskazać początkowy i końcowy termin trwania umowy);
wskazanie daty i miejsca zawarcia umowy;
8)* Strony mogą zastrzec w umowie również okres wypowiedzenia najmu, przy czym należy pamiętać że gdy okres wypowiedzenia nie został umownie zastrzeżony a czynsz jest płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc obie strony mogą wypowiedzieć najem najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy zaś czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; natomiast gdy czynsz jest płacony w odstępach krótszych niż jeden miesiąc - strony mogą wypowiedzieć umowę na trzy dni naprzód, a gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.
9)* Warto również określić w umowie w jakim celu służy wynajmowany lokal, tak by uniknąć ewentualnych niespodzianek ze strony najemców, np. w postaci podnajmu mieszkania innym najemcom.
Spisz protokół!
Celem uniknięcia nieporozumień związanych z sytuacjami przekraczającymi naturalne zużycie lokalu bardzo przydatny może okazać się protokół przekazania mieszkania (tzw. protokół zdawczo - odbiorczy), czyli szczegółowy opis stanu technicznego mieszkania, przede wszystkim jego wyposażenia i wskazania ewentualnych wad, które mogą utrudniać korzystanie z mieszkania, a także stan liczników w dniu podpisywania umowy, aby udokumentować stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń (stan gazomierza, wodomierza, licznika energii elektrycznej), co będzie stanowiło podstawę przyszłych rozliczeń.
Zabezpiecz swoje interesy!
Na wypadek ewentualnych szkód wyrządzonych w mieszkaniu przez najemcę dobrze sprawdza się w obrocie kaucja, która stanowi zabezpieczenie w pieniądzu pokrycia należności z tytułu najmu przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu w razie zniszczenia lokalu przez najemcę. Wynajmujący może z niej także potrącić wartość zaległego rachunku za energię czy wodę lub zaległość za czynsz.
Wynajmujący może zatem zabezpieczyć swoje roszczenie kaucją pobierając ją od najemcy przed objęciem najmu (zazwyczaj najemca wpłaca ją najpóźniej do dnia podpisania umowy najmu) w wysokości zazwyczaj równej czynszowi lub jego dwukrotności, przy czym zauważyć należy, że zgodnie z obowiązującymi przepisami kaucja nie może przekroczyć dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującego w dniu zawarcia umowy najmu.
W przypadku braku roszczeń wynajmującego, pobrana wcześniej kaucja podlega zwrotowi.
Skutecznym sposobem zabezpieczenia roszczenia z tytułu najmu jest kara umowna, która polega na tym iż w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania wynajmujący może żądać od najemcy zapłaty odszkodowania w ustalonej wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody a nawet bez względu na to czy w ogóle z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania wynajmujący szkodę poniósł jak np. w przypadku nieterminowego zwrotu przedmiotu najmu po jego zakończeniu.
Należy jednak pamiętać, że możliwość zabezpieczenia roszczenia karą umowną istnieje tylko w odniesieniu do wykonywania zobowiązań niepieniężnych. Wynajmujący nie może zatem zastrzec kary umownej od nieterminowego płacenia czynszu (od czego może natomiast ustalić odsetki za opóźnienie). Natomiast karę umowną może zastrzec - np. w odniesieniu do obowiązku zwrotu przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym przy uwzględnieniu normalnego używania.
Wynajmujący ma prawo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia. Do wypowiadania umów najmu lokali użytkowych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego. Przepis art. 687 Kodeksu cywilnego pozwala wynajmującemu wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym (czyli bez zachowania okresu wypowiedzenia) w przypadku gdy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności, ale pod warunkiem że wynajmujący uprzedzi o tym najemcę na piśmie udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego i bezskutecznym upływie tego terminu.
Wymieniony wyżej przepis nie ma jednak zastosowania do wypowiedzenia umowy najmu niepłacącemu lokatorowi lokalu mieszkalnego, w stosunku do którego będzie mieć zastosowanie przepis art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli najemca lokalu mieszkalnego jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat pobieranych przez właściciela, za co najmniej trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Należy jednak zauważyć, że dopełnienie wszelkich formalności i wypowiedzenie umowy zgodnie z obowiązującymi przepisami nie zawsze przynosi oczekiwany rezultat w przypadku gdy najemca nie zamierza opuścić lokalu. Skutecznym rozwiązaniem zapobiegającym tego rodzaju sytuacjom jest niewątpliwie skorzystanie z instytucji najmu okazjonalnego, o którym będzie mowa już wkrótce w kolejnym artykule.
